USTANOVITEV NEPREMIČNINSKE AGENCIJE NOVALA d.o.o.

Transcription

1 UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA MARIBOR DIPLOMSKO DELO USTANOVITEV NEPREMIČNINSKE AGENCIJE NOVALA d.o.o. Študentka: Tjaša Milošič Naslov: Mestni vrh 10, Ptuj Številka indeksa: Redni študij Program: visokošolski strokovni Študijska smer: Podjetništvo Mentor: dr. Mojca Duh, docentka Ptuj, julij 2007

2 2 PREDGOVOR V diplomski nalogi smo prikazali predustanovitvene in ustanovitvene aktivnosti za ustanovitev nepremičninske agencije. Nepremičninsko poslovanje je definirano široko, saj se nanaša na vsako vzpostavljanje stika med naročiteljem in tretjo osebo zaradi sklenitve pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina. Trg nepremičnin je vedno bolj zahteven in konkurenčen, zahteve kupcev vedno večje, znanje nepremičninskih agentov pa je treba nenehno dopolnjevati predvsem zaradi pogostih sprememb zakonodaje. Tako mora tudi nepremičninska agencija ustrezati določenim pogojem, ki so opredeljeni v Zakonu o nepremičninskem posredovanju. Te zahteve opisujemo v diplomskem delu. Za sam začetek ustanovitve podjetja je najprej potrebna poslovna ideja, ki mora biti takšna, da podjetju omogoči nadaljnje delovanje in ne prehiter propad. Opredelili smo poslovno idejo, nato smo se lotili predustanovitvenih aktivnosti, kjer smo opredelili velikost, značilnosti in posebnosti podjetja ter dejavnike uspešnosti. Pred ustanovitvijo smo proučili konkurenco, trenutne cene in povpraševanje po nepremičninah. Predstavili smo ustanovitveni postopek družbe z omejeno odgovornostjo na ravni politike in strateškega managementa. Zastavili smo vizijo, ki prikazuje sliko podjetja v prihodnosti, ter proučili prednosti in slabosti ter priložnosti in nevarnosti, ki jih ima podjetje v zunanjem in notranjem okolju podjetja. V okviru politike smo določili poslanstvo, smotre in cilje ter za njihovo uresničitev planirali strategije podjetja. Naredili smo vrednostne izide poslovanja podjetja ter s statičnimi kazalniki izračunali razmerja med pridobljenimi izidi poslovanja v petih letih. Zaključna stopnja planiranja razvoja je bila programiranje razvoja za naslednjih pet let.

3 3 KAZALO 1 UVOD Opredelitev področja in opis problema Namen, cilji in osnovne trditve Predpostavke in omejitve Predvidene metode raziskovanja PREDSTAVITEV PODJETNIŠKE IDEJE PREDUSTANOVITVENE AKTIVNOSTI Predstavitev velikosti, značilnosti in posebnosti podjetja Dejavniki uspešnosti pri ustanavljanju podjetja Dejavniki uspešnosti, ki jih ustvarja okolje Dejavniki uspešnosti, ki izhajajo iz osebnosti ustanovitelja Dejavniki uspešnosti, ki izhajajo iz oblikovanja predmeta ustanovitve USTANOVITVENI POSTOPEK Zakon o nepremičninskem poslovanju Splošni pogoji poslovanja nepremičninske družbe Splošni pogoji nepremičninske agencije Novala d.o.o USTANOVITVENA IN RAZVOJNA VIZIJA Ustanovitvena vizija Razvojna vizija PLANIRANJE RAZVOJA PODJETJA Raziskovalno-prognostična izhodišča za oblikovanje politike podjetja Proučitev vrednot udeležencev podjetja Proučevanje podjetja Proučevanje razvoja okolja in prognoziranje s tem povezanih možnosti in nevarnosti Izbrana politika podjetja Poslanstvo Smotri podjetja Temeljni cilji podjetja Razvojne strategije in razvojni potenciali Programsko tržna področja Strategije podjetja Strateški potenciali potrebni za realizacijo strategij Strukture VREDNOTENJE RAZVOJNE USPEŠNOSTI PODJETJA NOVALA d.o.o. ZA OBDOBJE OD 2008 DO Planiranje vrednostnih izidov poslovanja podjetja Plan prodaje Plan nabave Plan poslovnega in premoženjskega izida... 49

4 4 7.2 Ekonomska presoja razvojnih učinkov na uspešnost podjetja Statični kazalniki uspešnosti PROGRAM RAZVOJA SKLEP POVZETEK LITERATURA VIRI...60 SEZNEM PREGLEDNIC SEZNAM SLIK PRILOGE... 64

5 5 1 UVOD 1.1 Opredelitev področja in opis problema V diplomski nalogi bomo predstavili ustanovitev podjetja z nepremičninami, kjer se bomo osredotočili na predustanovitvene in ustanovitvene aktivnosti. S planom razvoja bomo preverili poslovno idejo. S tržno raziskavo bomo ugotovili, če je ustanovitev nepremičninske agencije sploh smotrna glede na to, da je v Sloveniji že preko 300 nepremičninskih agencij, čeprav se le te močno razlikujejo po obsegu in kvaliteti storitev. V današnjem času se okolje zelo hitro spreminja, zato se morajo podjetja nenehno prilagajati in iskati nove možnosti. Tako je potrebno že ob samem ustanavljanju proučiti prednosti in slabosti podjetja ter priložnosti in nevarnosti okolja, določiti vizijo in politiko podjetja ter izbrati strategije. Že ob sami ustanovitvi moramo opredeliti nadaljnjo rast in razvoj podjetja. 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve Namen in cilj naloge je proučiti proces ustanovitve podjetja in presoje, ali ima nepremičninska agencija možnosti za obstoj, saj v današnjem turbulentnem času podjetja zelo hitro propadajo. Zato je potrebno na začetku narediti čim boljši razvojni plan podjetja. Cilj diplomskega dela je proučitev predustanovitvenih in ustanovitvenih aktivnosti ter oblikovanje plana razvoja, ki bo pokazal ali je ustanovitev sploh smotrna in kako bo moralo podjetje poslovati, da bo uspešno. V nalogi bomo: opredelili in predstavili poslovno idejo, opredelili prednosti, slabosti podjetja in priložnosti in nevarnosti okolja, zapisali vizijo in politiko podjetja, opredelili strategije za dosego ciljev, analizirali konkurenco, proučili ustrezne zakone in določila. Če bo plan razvoja dobro narejen bo to vplivalo na samo poslovanje podjetja v prihodnosti, saj v današnjem turbulentnem času zelo veliko podjetij propade. Za to je krivo predvsem nepravilno planiranje in ker zaradi tega podjetja ne morejo slediti hitro se spreminjajočemu okolju ter se zato ne zmorejo dovolj hitro prilagoditi spremembam. Pomembno je, da si podjetje opredeli smernice in cilje, da že približno ve kje bo v prihodnosti. V današnjem času se podjetja ne morejo prepustiti toku, ampak morajo delati z njim in se nenehno prilagajati ter iskati nove možnosti. Vse to pa je potrebno planirati. Torej današnja podjetja ne morejo živeti za sedanjost, ampak za prihodnost. Podjetij, ki imajo monopol je zelo malo. Večina podjetij ima danes veliko konkurentov. To pomeni, da se morajo podjetja truditi za svoje stranke in kakovostno zadovoljiti njihove

6 6 potrebe. Če tega ne storijo, je lahko njihova stranka že jutri pri njihovem konkurentu. Prav tako morajo nenehno spremljati tudi svoje konkurente in biti, če že ne boljši od njih, vsaj enaki njim. 1.3 Predpostavke in omejitve Predpostavljamo, da brez kvalitetnih predustanovitvenih in ustanovitvenih raziskav in analiz ter plana razvoja, podjetje na trgu ne more ostati dalj časa. Tako je od dobrega plana razvoja odvisno, če bo podjetje uspešno in seveda že na samem začetku vidi, kakšne so njegove prepreke in pomanjkljivosti, ki jih lahko pravočasno popravi, kar pa seveda vpliva na njegov nadaljnji razvoj. Omejitve so predvsem to, da na razpolago ni dovolj informacij o nepremičninskih agencijah, ki že poslujejo oz. smo omejeni na ljudi, ki jih ne poznamo in niso pripravljeni izdati določenih informacij o poslovanju njihovih podjetjih. 1.4 Predvidene metode raziskovanja V diplomski nalogi bomo uporabili poslovno raziskavo, ker bomo proučevali okolje, ki vpliva na podjetje. Raziskava bo dinamična, ker proučuje spremembe. Uporabili bomo deskriptivni pristop k raziskovanju, ker bomo opisali predustanovitvene raziskave. V okviru deskriptivnega pristopa bomo uporabili metodo deskripcije, ker bomo opisovali dejstva tudi brez znanstvenega tolmačenja in pojasnila, ter tudi metodo kompilacije, ker si bomo pri pisanju pomagali tudi z literaturo drugih avtorjev.

7 7 2 PREDSTAVITEV PODJETNIŠKE IDEJE Poslovna ideja za podjetje z nepremičninami izhaja predvsem iz želje po lastnem podjetju in delu z nepremičninami. Želja je obstajala že dalj časa. Ustanoviteljica je začela resno razmišljati o tem, ko so njeni znanci prodajali hišo in so imeli kar nekaj problemov z nepremičninskim agentom, ki ni nikoli pokazal želje po prodaji in ni reševal težav, ki so se pojavile v zvezi s prodajo. Ustanoviteljica se zaveda tveganja ustanovitve nepremičninske agencije, ampak nihče ne ve kaj se bo zgodilo jutri, kako se bodo obnašali kupci in zato se je sama pri sebi odločila, da bo poskusila to priložnost. Podjetje Novala d.o.o. bomo ustanovili na Ptuju, v bližini sodišča, ter glavne ceste, kar omogoča tudi reklamo, saj bo agencija pri cesti in tako bo tudi lokacija del reklame. Njena osnovna dejavnost bo posredništvo z nepremičninami (K70.31) 1 in trgovanje z lastnimi nepremičninami (K70.120). V agenciji se ne bomo ukvarjali samo s posredništvom, ampak bomo nepremičnine tudi kupovali. Udeleževali se bomo dražb na sodišču ter dajali vloge na razpise, ki jih razpisujejo občine in določena podjetja. S tem bomo poskušali priti do cenejših nepremičnin in jih tako kasneje dražje prodati. Tako bomo v tretjem letu delovanja začeli kupovati nepremičnine za nadaljnjo prodajo. 1 Standardna klasifikacija dejavnosti velja od leta 1997, ukrojena po evropskih merilih, tudi na slovenskih tleh statistični nacionalni standard pri evidentiranju, zbiranju, analiziranju in drugih oblikah obdelovanja podatkov. Gospodarske družbe in drugi subjekti se brez navedbe postavk posameznih dejavnosti ne morejo vpisati v sodni register, torej brez tega vpisa sploh ne obstajajo.

8 8 3 PREDUSTANOVITVENE AKTIVNOSTI 3.1 Predstavitev velikosti, značilnosti in posebnosti podjetja Definicija velikosti podjetja se spreminja, prav tako se razlikuje glede na države in zagovornike, saj je veliko različnih definicij velikosti podjetja. V 55. členu Zakona o gospodarskih družbah (2006) delimo podjetja na mikro, majhne, srednje in velike družbe z uporabo navedenih meril: povprečno število delavcev v poslovnem letu, čisti prihodki od prodaje in vrednost aktive. Podjetje Novala d.o.o. uvrščamo med mikro podjetja, ker izpolnjuje vsa tri merila, ki so povprečno število delavcev ni večje od 10, čisti prihodki od prodaje in vrednost aktive ne presega PREGLEDNICA 1 : RAZVRSTITEV VELIKOSTI PODJETIJ MIKRO PODJETJE MALO PODJETJE SREDNJE PODJETJE VELIKO PODJETJE Zaposleni < 10 < 50 < 250 > 250 Prihodki < 2 mio < 7, 3 mio < 29, 2 mio > 29, 2 mio Aktiva < 2 mio < 3, 65 mio < 14, 6 mio > 14, 6 mio Vir: Zakon o gospodarskih družbah (2006) PREGLEDNICA 2: RAZVRSTITEV PODJETJA NOVALA d.o.o. PODJETJE NOVALA D.O.O. Št. Zaposlenih: 2 Čisti prihodki: < 2 mio Vrednost aktive: < 2 mio Ustanoviteljica si bo poiskala pomoč na Zavodu za zaposlovanje na Ptuju, kjer bo prijavljena v času ustanavljanja. Zavod za zaposlovanje ji bo nudil pomoč pri izdelavi poslovnega načrta in finančno pomoč 2500 ter možnost nadaljnjih izobraževanj. Tako bo ustanoviteljica v podjetje vložila še lastnega kapitala. Podjetje Novala d.o.o. bo nudilo naslednje storitve: posredovanje pri nakupu, prodaji, najemu nepremičnin, prodaja lastnih nepremičnin, vpis v zemljiško knjigo, svetovanje. Značilnosti: vrsta podjetja glede na tip lastnine: v lasti družbenika, pravna oblika: kapitalska družba,

9 9 po odjemalcih: končni uporabniki, po velikosti: mikro podjetje, po dejavnosti: storitveno podjetje-terciarni sektor, vrsta podjetja glede na lastnino: 100% privatna lastnina. 3.2 Dejavniki uspešnosti pri ustanavljanju podjetja Uspešnost ustanavljanja podjetij je delno odvisna od sreče, delno pa tudi od sposobnosti in njihove uveljavitve v postopku ustanavljanja (Mugler 1999). Dejavnike uspešnosti razvrstimo z naslednjih vidikov: okolje ustanovitve, osebnost ustanovitelja, predmet ustanovitve Dejavniki uspešnosti, ki jih ustvarja okolje Družbeno okolje Družbeno okolje ima kot motivacijski dejavnik pomembno vlogo za ustanovitev podjetja (Mugler 1999). Podjetje Novala d.o.o. bo sedež imelo na Ptuju, medtem ko bo internetna stran na voljo celotnemu slovenskemu prebivalstvu, ki je dovolj razvito in ima pozitiven odnos do inovativnosti in ustvarjalnosti, kar podjetju omogoča potreben razvoj. Uspeh podjetja je odvisen od tega, kako družba sprejema podjetništvo. Družba, ki je naklonjena inovacijam, je pomemben dejavnik za razvoj podjetništva, družba, ki ima raje tradicionalne proizvode, razvoj samo zavira. Pomembni so tudi zaposleni, ki imajo interes za uspeh na osnovi lastnega dela. Takšni zaposleni olajšajo vodenje podjetja v fazi gradnje. Infrastruktura z vidika pravnega reda Pravna ureditev države oblikuje celotno infrastrukturo, ki ureja promet med pravnimi subjekti in omogoča predvidevanja formalnih posledic dejanj; konkretizira vrednote, ki veljajo v neki družbi in ki bi sicer brez konkretizacije vplivale na vedenje (Mugler 1999). V Sloveniji je državna uprava usmerjena v obvladovanje podjetništva, saj podjetnikom in podjetjem veliko več jemlje kot daje (Špilak 1999). Slovensko združenje podjetnic GIZ PODJETNOST 2 si prizadeva v Zakon o gospodarskih družbah in Zakon o pospeševanju podjetništva ali v samostojen zakon umestiti ukrep po 2 Članice svetovnega združenja FCEM z različnimi aktivnostmi in mednarodnimi dogodki povezujejo ženske v podjetništvu v vseh 35 državah, ki so včlanjene v združenja, ob tem pa tudi opozarjajo širšo mednarodno javnost na ekonomski položaj podjetnic. V Sloveniji deluje podobno združenje GIZ PODJETNOST, ki je član Gospodarske zbornice Slovenije in od leta 1993 tudi polnopravna članica FCEM.

10 10 zgledu italijanskega zakona 215/92, s katerim bi se zagotovila sistemska sredstva za pospeševanje rasti ženskih podjetij in za podeljevanje koncesij za oblikovanje ženskih podjetniških centrov (Bricelj 2007). To predstavlja za naše podjetje priložnost. Podjetnica si bo pridobila vse zahtevane strokovne in zakonske zahteve v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (2006) ter Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (2006) (licenco nepremičninskega posrednika pri MOP 3, zavarovanje odgovornosti). Infrastruktura z vidika storitev Sedež podjetja bo na Ptuju, kjer so vsi pomembni uradi, kot so banka, pošta, davčna uprava, sodišče. Zelo pomembna za naše poslovanje je bližina sodišča, kjer bomo opravljali večino naših storitev, od vpisa v zemljiško knjigo do udeležb na dražbah. Podjetje bo uporabljalo komunikacijske storitve, predvsem telefonske povezave za neposredne pogovore s strankami in poštne za pošiljanje pogodb, računov, ponudb in podobnega. Najbolj pomembne bodo internetne storitve, ki jih bomo uporabljali predvsem za urejanje spletnih strani, kjer bodo na ogled nepremičnine, ki jih bomo ponujali in za sodelovanje s strankami preko elektronske pošte. Internet nam bo predstavljal tudi reklamo. Ustanovitvena infrastruktura Konec septembra 2006 je bilo v Poslovnem registru Slovenije registriranih poslovnih subjektov, kar je za 3,1 % več kot leto prej. Med pravnimi osebami je največ družb z omejeno odgovornostjo. Konec septembra je bilo registriranih družb na področju nepremičnin, najema in poslovnih storitev (AJPES). Do izrazitega povečanja števila poslovnih subjektov v PRS je prišlo v področjih dejavnosti Standardne klasifikacije dejavnosti»poslovanje z nepremičninami, najem in poslovne storitve«(za 518 poslovnih subjektov). Po kvalitativni anketi SURS, ki je bila izvedena med novo nastalimi podjetji v letu 2002 in še delujočimi v letu 2005, so bili najpogostejši razlogi za ustanovitev podjetja pričakovanje boljšega zaslužka, želja po izzivih in biti»sam svoj gospodar«. V največji meri so anketiranci pri ustanavljanju podjetja naleteli na pravne in administrativne ovire ter pri pridobivanju finančnih sredstev. S tem ko so najpomembnejše ovire pri razvoju poslovne aktivnosti zakonodaja in administrativne omejitve, stroški dela in neplačila oz. nepravočasna plačila strank (Šivic 2006). Ustanoviteljica zaključuje šolanje na Ekonomsko-poslovni fakulteti v Mariboru in namerava nadaljevati šolanje. Z opravljenim izpitom za pridobitev licence za opravljanje posredniških poslov si bo pridobila naziv nepremičninski agent. 3 MOP- Okrajšava za Ministrstvo za okolje in prostor.

11 11 Podjetje Novala d.o.o. bo spadalo med kapitalske družbe in sicer bo podjetje delovalo kot družba z omejeno odgovornostjo. Ustanovil jo bo en družbenik z osnovnim vložkom Družba odgovarja za obveznosti z vsem svojim premoženjem, s tem ko družbenik odgovarja do višine ustanovnega deleža v kapitalu. Podjetje bo spadalo v terciarni sektor z osnovno dejavnostjo prometa z nepremičninami. V podjetju bo zaposlena lastnica, ki nima izkušenj z nepremičninskim posredovanjem in nepremičninski agent, ki ima dolgoletne izkušnje s prodajo nepremičnin, saj je bil nekaj let zaposlen kot nepremičninski agent v Ljubljani. Ustanoviteljica bo v družbo vložila svoj prihranjen denar in 2.500, ki jih je dobila od Zavoda za zaposlovanje. Gospodarsko stanje Visoka gospodarska rast se letos po zadnjih objavah Statističnega urada RS nadaljuje. Bruto domači proizvod se je v stalnih cenah v letu 2006 povečal za 5,2 odstotka, v zadnjem četrtletju 2006 pa za 5,5 odstotka. BDP v tekočih cenah je v letu 2006 znašal milijonov SIT, kar je za 7,6 odstotka več od njegove vrednosti v letu 2005 (Debeljak in drugi 2007, 16). Banka Slovenije za letos napoveduje 4,6-odstotno gospodarsko rast, naslednji dve leti pa bo padla na 4,4 oziroma 4 odstotke. Inflacija naj bi bila letos in prihodnje leto 2,7-odstotna, v letu 2009 pa 2,6-odstotna. Guverner banke je opozoril tudi na tveganja, ki so predvsem rast stroškov dela, gibanja cen nafte, morebitni dvig DDV-ja in trošarin ter cen pod nadzorom vlade (A. J./R. S. 2007). Trg Na prodajnem trgu bo za podjetje Novala d.o.o. najpomembnejša Štajerska regija, hkrati pa celotna Slovenija, saj bo ponudba na internetnih straneh dostopna celotnemu prebivalstvu Slovenije. V bližini Ptuja, kjer bomo imeli sedež, so Haloze, kjer je vedno večje povpraševanje po nepremičninah, predvsem po majhnih vikendih in tako bomo delali predvsem za ta predel. Podjetje si bo moralo ustvariti položaj na trgu, kar bo na začetku predstavljalo kar trdo delo, saj je nepremičninskih agencij v Sloveniji preko 300, samo v Štajerski regiji okoli 56, ki predstavljajo konkurenco. Na Ptuju je šest nepremičninskih agencij, ki smo jih proučili na podlagi internetnih strani in lokacije, vendar imajo vse enako slabost, to je lokacija, ker se nahajajo v notranjosti mesta, ki nima dostopa z avtomobilom. Res je zelo pomembna kakovost storitev, ki jih mi ne moremo preveriti, saj je težko poiskati stranke, ki so jih nepremičninske agencije imele, da bi nam povedale, kako so bile zadovoljne z agencijo in njihovimi storitvami. Te informacije bi nam bile v pomoč pri iskanju konkurenčnih pomanjkljivosti in možnosti, da teh napak ne storimo tudi v našem podjetju.

12 Dejavniki uspešnosti, ki izhajajo iz osebnosti ustanovitelja Osebnostne lastnosti Iz izsledkov raziskave o Dejavnikih uspešnosti je razvidno, da je za slovenske podjetnike najpomembnejši dejavnik uspešnosti osebnost podjetnika. V raziskavi je sodelovalo 68 direktorjev in 34 direktoric. Kot najpomembnejši dejavnik so ocenili osebnost podjetnika. Kot zelo pomembne so bile ocenjene veščine podjetnikov pri delu z ljudmi, za udeležence raziskave pa je pomembno tudi dobro počutje. Uspešen podjetnik mora po mnenju anketirancev znati izbirati svoje sodelavce, pri delu mora znati ostati miren ter uspešno upravljati s stresom, pomembno pa je tudi, da je sposoben pridobiti, uporabiti in razumeti svoj vpliv na druge ljudi. Dober podjetnik zna presojati ljudi, obvlada poslovno-tehniške veščine in je v koraku s stroko na svojem področju, pomembno pa je tudi, da ima dovolj poslovnih in osebnih stikov (Lobnikar 2003). Seveda ima vsak človek svoje veščine, lastnosti, a tu je nekaj stvari, ki se zdijo večini prodajalcev in kupcev najpomembnejše. Nepremičninski posrednik, s katerim želite sodelovati, bi moral imeti vse spodaj naštete lastnosti (Lobnikar 2003): biti pošten in vreden zaupanja, odločen in vztrajen, odličen pogajalec, prijazen in ustrežljiv (v nasprotju z agenti, ki nenehno vršijo pritisk), analitičen in preudaren, pripravljen se prilagoditi urniku potencialnih kupcev, sposoben ohraniti vedrino in smisel za humor tudi v bolj stresnih situacijah. Podjetnica ima zelo podobne osebnostne lastnosti, kot so jih omenili podjetniki v raziskavi. Izžareva samozavest, ki pritegne ljudi, je komunikativna, vzdržljiva in prijazna, vredna zaupanja in predvsem, kar je v poslu z nepremičninami najbolj pomembno, vedno in povsod dosegljiva. Potenciali, pod vplivom mikrookolja V raziskavi Dejavnikov uspešnosti na prvi pogled preseneča ocena, da zakonec oziroma stalni partner ter družina niso zelo pomembni. Vendar so pozneje v analizi ugotovili, da podjetniki svojim zakoncem in družini ne pripisujejo neposrednega vpliva na svojo uspešnost, posrednega pa vsekakor. Podpora zakoncev in družine je zanje nujni pogoj, da se lahko podjetniki posvetijo delu (Lobnikar 2003). Zelo pomemben dejavnik je tudi izobrazba, predvsem pri ustanovitvi nepremičninske agencije, saj posle nepremičninskega posrednika po Zakonu o nepremičninskem posredovanju (2006) ne moreš opravljati brez visokošolske izobrazbe ter opravljenega izpita oz. pridobljene licence za nepremičninskega posrednika. Ustanoviteljica bo pridobila licenco in končala šolanje na Ekonomsko-poslovni fakulteti v Mariboru, kjer si bo pridobila ustrezno izobrazbo. Ustanoviteljica je že v otroštvu bila v družbi podjetnikov, saj sta svoje podjetje imela njen oče in stric, tako da ima pomoč in podporo pri svoji družini, ki ji bo pomagala pri

13 13 ustanavljanju podjetja. V podporo ji bo tudi njen dolgoletni partner, ki jo spodbuja pri odločitvi za svoje podjetje in ji bo v pomoč, da se bo lahko popolnoma predala svojemu delu Dejavniki uspešnosti, ki izhajajo iz oblikovanja predmeta ustanovitve Strukturni dejavniki določajo na daljši rok bistvene značilnosti predmeta ustanovitve, npr. njegovo pravno obliko, lokacijo ali organiziranost. Potreben je skrben preudarek, saj če hočemo v prihodnosti to spreminjati, bomo imeli zelo visoke stroške. Ustanoviteljica se je odločila, da bo ustanovila družbo z omejeno odgovornostjo. To pravno obliko bo izbrala predvsem zaradi financiranja, saj ima družba z omejeno odgovornostjo večjo možnost pridobiti višji znesek kredita kot samostojni podjetnik, tega pa bomo potrebovali za nakup nepremičnin. Pomemben razlog je tudi, da družba razpolaga z vsem svojim premoženjem, družbenik pa samo do višine svojega vložka. Sedež podjetja bo na Ptuju na Minoritskem trgu. Po tehtnem premisleku smo se odločili, da družbo ustanovimo na Ptuju, kljub njegovi majhnosti, vendar ne preveliki konkurenci. Sedež bo pri glavni cesti, da bo podjetje vidno tudi s ceste, kar nam bo predstavljalo dobro reklamo. Predvsem pa je pomembno, da bo blizu Okrajnega sodišča Ptuj. V podjetju bo zaposlena ustanoviteljica, ki bo direktorica podjetja, in bo predvsem opravljala dela na terenu, kot so obiskovanje sodišč oziroma udeleževanje na dražbah, ogledovanje in fotografiranje nepremičnin ter druga dela v zvezi s posredovanjem. Zaposlen bo tudi nepremičninski agent, ki bo skrbel za stranke na sedežu podjetja, sestavljal pogodbe in podobno. Na začetku ustanoviteljica ni imela namena zaposliti dodatnega kadra, vendar je po tehtnem premisleku sprejela odločitev o zaposlitvi nepremičninskega agenta predvsem zato, ker bo ona neprestano na terenu in na sodiščih.

14 14 4 USTANOVITVENI POSTOPEK Ustanoviteljica se je na podlagi predustanovitvenih aktivnosti odločila, da bo ustanovila družbo z omejeno odgovornostjo. Družba se ustanovi s pogodbo, ki je lahko sklenjena v obliki notarskega zapisa ali na posebnem obrazcu, v fizični ali elektronski obliki. Doslej je veljalo, da mora oseba, ki želi ustanoviti enoosebno družbo z omejeno odgovornostjo, izvesti enak postopek in priskrbeti enako dokumentacijo kot v primeru, če je družbo z omejeno odgovornostjo želelo ustanoviti več ustanoviteljev. Razlika je bila le v tem, da je ustanovitelj enoosebne družbe namesto sklenitve pogodbe o ustanovitvi družbe, sprejel akt o ustanovitvi družbe v obliki notarskega zapisa. Z novelo Zakona o gospodarskih družbah (2006) so postopek ustanavljanja enoosebne d.o.o. poenostavili. Akta o ustanovitvi ni več treba sprejemati v obliki notarskega zapisa. Tako je s spremembo postal postopek ustanavljanja enoosebne družbe z omejeno odgovornostjo manj formaliziran in cenejši, saj odpadejo obvezni notarski stroški za sestavo notarskega zapisa akta o ustanovitvi (Japti 2006). Postopek ustanovitve družbe z omejeno odgovornostjo (Japti 2006): oblikovanje in preveritev poslovne zamisli, izdelava poslovnega načrta, izbor statusne oblike, določitev dejavnosti, sedeža in firme, sestava akta o ustanovitvi, odprtje depozitnega računa in vplačilo ustanovitvenega kapitala, vpis gospodarske družbe v sodni register (Izpolnitev Obrazcev: OBR.NAM 4, OBR.UST 5, OBR.SPR 6 ), vpis gospodarske družbe v statistični in davčni register pridobitev davčne številke in statusa zavezanca za DDV, odprtje transakcijskega računa pri poslovni banki. Ob vpisu v sodni register mora poslovodja priložiti: odpravek notarskega zapisa družbene pogodbe ( v primeru enega družbenika se sprejme akt o ustanovitvi družbi), seznam družbenikov z navedbo vložkov, ki so jih prevzeli, če gre za stvarne vložke: poročilo o stvarnih vložkih, potrdilo banke, ki vodi denarni račun družbe, poročilo pooblaščenega revizorja o vrednosti stvarnih vložkov. Po vpisu družbe v sodni register oz. po vpisu spremembe podatkov v register sodišče po uradni dolžnosti objavi vpis oz. spremembe v Uradnem listu Republike Slovenije. S prejemom sklepa o vpisu družbe v sodni register družba prejme tudi obrazec od AJPESA (PRS-1 oz. PRS-2): za prijavo poslovnega subjekta v Poslovni register Slovenije (PRS-1)7 oz. 4 OBR. NAM. Obrazec nameravane firme v sodni register. 5 OBR. UST. - Obrazec predloga za vpis subjekta v sodni register prikazan v Prilogi 1. 6 OBR. SPR. Obrazec za vpis spremembe v sodni register prikazan v Prilogi 2. 7 PRS-1 Obrazec za prijavo poslovnega subjekta v Poslovni register prikazan v Prilogi 3.

15 15 za prijavo podružnice in drugih delov poslovnih subjektov v Poslovni register Slovenije (PRS-2). Na podlagi tega bo družba pridobila matično številko. Družbe morajo dobiti svojo davčno številko za razliko od samostojnih podjetnikov, ki uporabljajo svojo osebno davčno številko. Po vpisu družbe v sodni register in prejemu sklepa od sodišča je potrebno pravno osebo vpisati v davčni register - izpolniti obrazce DR04/1a do DR04/12a 8. Za prvi vpis oz. dodelitev davčne številke je potrebno predložiti naslednje listine: fotokopijo sklepa o vpisu v sodni register, fotokopijo obvestila urada AJPES RS o identifikaciji in razvrstitvi po dejavnosti, fotokopijo obvestila o odprtju transakcijskega računa (če vam je izbrana banka račun že odprla, sicer pa le izjavo), žig, veljavni osebni dokument odgovorne osebe (oz. pooblastilo, če ureja kdo drug). Podjetje Novala d.o.o. bo najprej na internetu izdelalo akt o ustanovitvi, ki je temeljni dokument za ustanovitev enoosebne družbe z omejeno odgovornostjo in vsebuje določbe o firmi, sedežu, ustanovitelju, osnovnem kapitalu, dejavnosti, organih odločanja in druge določbe. Pri Novi KBM bomo odprli začasni transakcijski račun, na katerega bomo nakazali ustanovitveni kapital Podpisan akt o ustanovitvi bomo predložili k predlogu za vpis v sodni register. Zraven bomo priložili še izjavo ustanovitelja o poravnavi obveznosti, tako davčnih kot poslovnih, izjavo o nekaznovanosti ustanovitelja, overjen podpis direktorja, sklep o ustanovitvi direktorja, ki bo v našem primeru kar ustanoviteljica. Pri Agenciji Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve (AJPES) bomo vložili zahtevek za pridobitev šifre dejavnosti. Po sprejemu sklepa o vpisu družbe v sodni register in obvestila Statističnega urada o pridobitvi šifre dejavnosti bodo izpolnjeni pogoji za odprtje stalnega žiro računa. Na Davčnem uradu bomo z vpisom v davčni register pridobili davčno številko. Ker je nepremičninsko posredovanje dejavnost, za katero so potrebna posebna dovoljenja, še bomo izdali nalog za izdajo dovoljenja za opravljanje dejavnosti. Nepremičninski agent, ki ga bomo zaposlili že ima pridobljeno licenco Ministrstva za okolje in prostor za opravljanje poslov posredovanja in je že vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov 9, s tem, ko bo ustanoviteljica licenco še pridobila. 8 DR04/1a do DR04/12a Obrazec za vpis pravne osebe v davčni register v Prilogi 4. 9 Imenik nepremičninski posrednikov je javen in je dostopen na internetni strani

16 16 Družba bo po vpisu v sodni register objavila vpis v Uradnem listu Republike Slovenije. Tako bodo pridobljena vsa dovoljenja in izpolnjeni vsi pogoji za pričetek delovanja družbe. Nepremičninska družba sme začeti opravljati storitve posredovanja, ko izpolnjuje naslednje pogoje (povzeto po ZNPosr 10, 3. člen): ima zagotovljene posebne prostore, ki so potrebni in primerni za opravljanje storitev posredovanja, pri čemer za ustrezen prostor šteje, da je zagotovljen vsaj en prostor, ki se ločeno od ostalih uporablja za individualne pogovore s strankami, če ima družba več kot enega zaposlenega, zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja eden ali več nepremičninskih posrednikov, ima zavarovano odgovornost. 11 Pri Gospodarski zbornici Slovenije bomo člani Združenja za poslovanje z nepremičninami in izpolnili bomo pristopno izjavo za sprejetje Kodeksa dobrih poslovnih običajev 12 pri nepremičninskem poslovanju. 4.1 Zakon o nepremičninskem poslovanju Pojem nepremičninskega posredovanja je definiran zelo široko, saj se nanaša na vsako vzpostavljanje stika med naročiteljem in tretjo osebo zaradi sklenitve pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina. Nepremičninske družbe morajo ustrezati določenem pogojem, ki so opredeljeni v Zakonu o nepremičninskem posredovanju (2006), kar nepremičninskim agencijam zvišuje vstopne ovire za opravljanje dejavnosti Splošni pogoji poslovanja nepremičninske družbe 13 Nepremičninska družba mora določiti splošne pogoje opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami. Splošni pogoji poslovanja morajo za vsako vrsto storitev posredovanja, ki jih nepremičninska družba nudi strankam, vsebovati (ZNPosr člen 15): določen opis posameznih poslov, ki se jih nepremičninska družba zaveže opraviti pri opravljanju posamezne vrste storitve, višino običajnega plačila za posredovanje in določen opis poslov iz prejšnje točke, ki so obseženi s tem plačilom in ki obvezno vsebuje zlasti vzpostavljanje stikov ter preverjanje stanja nepremičnine, potrebna pogajanja in pripravo na sklenitev pravnega posla, 10 ZNPosr. okrajšava za Zakon o nepremičninskem posredovanju. 11 Družba mora po zakonu zavarovati odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od ,00 za posamezen zavarovalni primer oziroma do ,10 za vse zavarovalne primere v posameznem letu. 12 V Prilogi Povzeto po Zakonu o nepremičninskem posredovanju /ZNPosr/.

17 17 vrsto in višino stroškov, če nepremičninska družba poleg posredovanja v dogovoru z naročnikom zanj opravi še druge storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja, nepremičninska družba mora naročitelju pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izročiti izvod splošnih pogojev poslovanja 14 in mu omogočiti, da se z njihovo vsebino seznani, nepremičninska družba mora v vsakem prostoru, v katerem posluje s strankami, na vidnem in dostopnem mestu omogočiti vpogled v splošne pogoje poslovanja. Plačila za posredovanje Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila v naslednjih primerih (povzeto po ZNPosr, 25. člen): nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala, razen če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, da se pridobi pravico do plačila že ob sklenitvi morebitne predpogodbe, nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje. Lahko pa sprejme plačilo za dodatne storitve v zvezi s cenitvijo nepremičnine, sestavo pogodbe in podobno, v višini dejanskih stroškov, če je tako posebej dogovorjeno med strankama, nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe, nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oz. njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju, nepremičninska družba in naročitelj se lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje, ne glede na prvi odstavek tega člena, nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja. Sestavljanje listin o pravnih poslih (pogodb) Za sestavljanje listin se pogodbeni stranski morata dogovoriti, kakor sledi (povzeto po ZNPosr, 24. člen): kadar posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, vključuje tudi sestavo listin, ki vsebujejo zapis pogodbe, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala oz. listin o drugih pravnih poslih, ki 14 V Prilogi 5.

18 18 obsegajo posle posredovanja, mora nepremičninska družba zagotoviti, da te listine sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi, kadar nepremičninska družba pri opravljanju storitve posredovanja sestavi tudi listino o pravnem poslu, odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi tudi za škodo, ki jima nastane zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu. Obveznosti naročitelja Naročitelj ima do nepremičninske družbe naslednje obveznosti (povzeto po ZNPosr, 18. člen): naročitelj mora nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oz. nepremičninsko družbo, naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti na vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini, naročitelj plača s posredniško pogodbo dogovorjen znesek (provizijo), če ni kako drugače določeno, naročitelj plača vse stroške (cenitve, izdelavo pogodbe, ), ki nastanejo tekom pogodbenih obveznosti. Obveznosti nepremičninske družbe Nepremičninska družba se s pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami zavezuje: da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, ni pa odgovorna za uspeh pogajanj, opraviti storitev posredovanja kot je navedeno v splošnih pogojih, jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne napake oz. stvarne napake nepremičnine ter obveščati o vseh za posel pomembnih okoliščinah naročitelja, da bo vse poslovne informacije od naročitelja imela, v času trajanja te pogodbe, kot zaupne in z njimi ne bo brez dovoljenja naročitelja seznanjala tretjih oseb. Pri tem mu morata zlasti razumljivo pojasniti naslednje okoliščine (povzeto po ZNPosr, 17. člen): tržne razmere, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami, morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oz. drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oz. drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji,

19 19 višino in vrsto davčnih obveznosti 15 stranke, višino stroškov notarske overovitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja Splošni pogoji nepremičninske agencije Novala d.o.o. Splošne pogoje poslovanja si sestavi vsaka nepremičninska agencija na podlagi predpisanega Zakona o nepremičninskem posredovanju (2006). V 15. členu je opisano, kaj morajo splošni pogoji poslovanja vsebovati. Splošne pogoje priložimo k vsaki pogodbi in jih imamo na vidnem mestu v prostoru, kjer poslujemo. Storitve posredovanja pri prodaji, najemu oz. oddaji zajemajo: določitev karakteristike iskane nepremičnine, iskanje ustrezne nepremičnine, preverjanje dejanskega stanja, ki ga opravi agencija na podlagi skrbnega ogleda in s tem se ugotovijo morebitne očitne napake, poškodbe in pomanjkljivosti nepremičnine, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine, raziskava trga nepremičnin, določitev vrednosti in z naročnikom sporazumna določitev prodajne cene, po kateri naj bi se nepremičnina prodala, kupila, oddala, najela, preverjanje pravnega stanja nepremičnine, ki se preveri s pridobivanjem ustreznih listin, ki izkazujejo lastništvo, stvarne pravice oz. druge pravice tretjih, ki bi lahko izključevale oz. omejevale potencialnega bodočega pridobitelja lastninske pravice na predmetni nepremičnini( stanje v ZK lastništvo, zastavne pravice, hipoteka, služnost), oglaševanje prodaje oz. nakupa nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način, kot so nepremičninski oglasniki, internetne strani (priprava materiala, slikanje, oglaševanje na spletnih straneh, medijsko oglaševanje), organizacija ogledov izbranih nepremičnin, obveščanje oz. seznanjanje naročitelja o vseh okoliščinah, pomembnih za sklenitev nameravanega posla: o tržnih razmerah, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, o vsebini predpisov in postopkov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrsti davčnih obveznostih stranke, o višini stroškov notarske overitve podpisov, vpisu v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroških v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ter o morebitnih tveganjih, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, zanesljivo opozarjanje na ugotovljene pravne in stvarne napake nepremičnine, vključno z vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah, oziroma druga morebiti neurejena pravna razmerja, dajanje drugih morebiti potrebnih pisnih opozoril, obvestil, potrdil, organizacije ogledov kupcev, posredovanje pri pogajanjih med kupcem in prodajalcem, 15 Davek na promet nepremičnin je obdavčen s stopnjo 2% in se obračuna od tržne vrednosti nepremičnin, zavezanec za plačilo davka pa je prodajalec nepremičnine. Pri novogradnjah 8,5 % DDV za stanovanja in 20 % za poslovne nepremičnine. Davek na kapitalski dobiček (na razliko med nakupno in prodajno ceno): prvih 5 let po nakupu 20 %, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5%.

20 20 zagotovitev varne hrambe originalnih listin, pomoč pri primopredaji nepremičnine, izdelava potrebne pogodbe. V skladu s 24. členom Zakona o nepremičninskem posredovanju bo vse pogodbe 16, ki jih bomo sestavili v naši družbi, pregledala odvetnica Metka Slanič iz Ptuja, Trstenjakova 5 in njihovo pravilnost potrdila s svojim podpisom. Pri Zavarovalnici Triglav bomo zavarovali odgovornost za škodo, ki jo povzročimo naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, za zavarovalno vsoto ,00 za posamezen zavarovalni primer oziroma do ,10 za vse zavarovalne primere v posameznem letu. Cenitev nepremičnin ne bo všteta v običajno plačilo za posredovanje, ampak se bo plačala posebej z dogovorom med strankama. Cena cenitve in cenilnega elaborata se zaračuna po ceniku sodnega izvedenca. Te storitve ne prikazujemo v vrednostnem planu prodaje storitve, ker teh storitev ne opravljamo mi, ampak jih opravi za to pooblaščena oseba. Prav tako se bodo posebej računali vpogledi v zemljiško knjigo. PREGLEDNICA 3: CENE POSREDOVANJA (brez DDV) Vrednost nepremičnine v Provizije v do od do % od vrednosti od do ,5% od vrednosti od do ,3% od vrednosti nad Po dogovoru V primeru posredovanja pri nakupu oziroma prodaji nepremičnine bo posrednik naročitelju zaračunal provizijo, ki je določena v Preglednici 3, razen če se bosta stranki s pogodbo dogovorili za nižjo provizijo. Kadar posrednik posreduje za obe stranki (kupca in prodajalca), ima pravico od vsake stranke zahtevati plačilo polovice provizije. Posrednik pridobi pravico do provizije, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval. Pri posredovanju pri najemu in oddaji imamo pravico, da si zaračunamo provizijo v vrednosti dveh mesečnih najemnin ali po dogovoru. DODATNE STORITVE, ki se računajo po ceniku posameznih storitev: ureditev zemljiškoknjižnega stanja, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, oziroma, če prodajalec še ni vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo, sodna cenitev 17 in izdelava cenilnega elaborata, sestava prodajne pogodbe, 16 Primer pogodbe v Prilogi Cenitev se izvede zato, da izvemo koliko je nepremičnina dejansko vredna, kajti pavšalne poizvedbe po medijih niso pravo merilo vrednosti. Cenitev izvede sodni izvedenec in izdela cenilni elaborat.

21 21 pridobitev raznih potrdil 18, pridobitev zemljiško knjižnega izpiska (original), pridobitev vpogleda v zemljiško knjigo 19, priprava in izvedba predpogodbe, oglaševanje nepremičnin, svetovanje. Pogodbeno razmerje je sklenjeno za nedoločen čas oz. do realizacije posla. Najkrajši rok pogodbenega razmerja je 180 dni od sklenitve pogodbe, razen v primeru prodaje nepremičnine, sicer je dolžan naročitelj posredniku plačati strošek v višini DDV, ki ga je posrednik imel z oglaševanjem, ogledi, prevozi Potrdila od pristojnega upravnega organa, da na zemljišču ni predkupne pravice, ki jo lahko imata občina in država. 19 Vpogled v Zemljiško knjigo je dostop do podatkov, vpisanih v glavni knjigi zemljiške knjige, prek internet dostopa na strani:

22 22 5 USTANOVITVENA IN RAZVOJNA VIZIJA 5.1 Ustanovitvena vizija Ustanovitvena vizija nepremičninske agencije Novala d.o.o. je predvsem želja po samostojnosti in samozaposlitvi ter posledično s tem tudi doseganje dobička. Ustanoviteljica bo ustanovila družbo z omejeno odgovornostjo, ki jo bo registrirala na Okrožnem sodišču Ptuj. 5.2 Razvojna vizija Podjetje Novala d.o.o. bo postalo znano in uspešno podjetje za posredovanje nepremičnin na področju Štajerske regije in drugod po Sloveniji. V kasnejšem obdobju svojega razvoja bo razširilo svojo dejavnost še na kupovanje nepremičnin in njihovo nadaljnjo prodajo.

23 23 6 PLANIRANJE RAZVOJA PODJETJA 6.1 Raziskovalno-prognostična izhodišča za oblikovanje politike podjetja Proučitev vrednot udeležencev podjetja Opredeljevanje ključnih udeležencev podjetja predstavlja eno temeljnih proučevanj politike podjetja. Ulrichova shema predstavlja odnos posameznika do dobička, tveganj, inovativnosti, stilov vodenja, do ciljev, do rasti podjetja in tržnega deleža, do kakovosti in tako dalje (Belak 1999, 116). PREGLEDNICA 4: PROUČITEV VREDNOT LASTNIKA PODJETJA Dejavniki Delež v dobičku Dobiček za reinvestiranje Odnos do tveganj stabilen, skromen delež Način izražanja delež glede na izid čim nizek primeren visok manj nič delež v doseženem skupnem dobičku majhen srednji visok čim večja sprejemanje»kalkuliranih«tveganj vrednost majhno srednje veliko Geografska razsežnost Lastninski odnosi Inovacijska usmeritev Odnos do države Upoštevanje družbenih ciljev Upoštevanje ciljev sodelavcev Stil vodenja čim več čim več sprejem največjih tveganj maksimalna rast maksimalna kakovost je vrednota podjetja lokalna regijska nacionalna omejeno multi- Nacionalna osebna družinska majhen krog javna družba soudeležba posest posest lastnikov udeležencev zelo primerna inovacijska sposobnost zelo visoka majhna nizka srednja visoka negativna obrambna drža nikakršno nikakršno politična abstinenca le v lastnem interesu le če stimulira učinek politična nevtralnost politična aktivnost v določeno smer od primera do primera če žrtev ni velika če ustreza lastnemu prepričanju tudi če je povezano z žrtvovanjem Rast prodaje upadanje ostaja»primerna«rast stabilna majhna srednja velika Kakovost nepomembna primerna raven kakovosti tržnih učinkov nizka srednja visoka»avtoritativenkooperativen«omejeno široko maksimalna podpora in podrejanje v splošnem koliko je mogoče maksimalno upoštevanje»demokratičen«

24 24 Opredeljeni so odnosi ustanoviteljice, ki bo tudi direktorica in lastnica podjetja ter bo edini ključni udeleženec podjetja. Nase bo prevzela vso tveganje in s tem želi doseči uspeh in razvoj lastnega podjetja. Na začetku bodo tveganja večja, saj mora pripeljati podjetje do tiste točke, ko bo začelo normalno poslovati ter nato sprejemati nadaljnja tveganja, da se bo podjetje razvijalo. Ustanoviteljica bo vložila svoj prihranjen denar, s katerim ima možnost zagona podjetja. Na začetku bomo večino dobička namenili za rast podjetja oz. bomo denar vlagali v nakup nepremičnin. Tako bomo v podjetju sprejemali srednje velika tveganja, kar prinese veliko rast. Kasneje bomo rast umirili zaradi bojazni pred hitrim padcem. V podjetju bomo imeli veliko rast le na začetku poslovanja, da si pridobimo dobro ime. Zavedali se bomo konkurence in tako ponujali maksimalno kakovostne storitve in obravnavali vsako stranko enako ter se trudili maksimalno zadovoljiti njihove potrebe. Podjetje bo imelo sedež na Ptuju, kar pa ne pomeni, da bo delovalo samo v tem kraju, saj bomo imeli tudi internetno stran, ki bo dostopna celotnemu prebivalstvu Slovenije. Lastnica si želi poslovati v celotni Sloveniji, kar pa ni uresničljivo, saj je to preveliko območje za dva zaposlena in tako bo podjetje večinoma poslovalo na Štajerskem oziroma na severovzhodnem delu Slovenije. Zaposlena bosta spremljala novosti zakonodaje in se prilagajala ter se neprestano učila in obiskovala seminarje, ki jih prireja Gospodarska zbornica Slovenije. Vsak nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika. Ministrstvo, pristojno za prostor, pa lahko odredi preverjanje znanja, pridobljenega z dopolnilnim usposabljanjem (Rijavec 2006, 449). Ustanoviteljica je politično nevtralna in bo imela demokratičen stil vodenja. Zaposlenega nepremičninskega posrednika bo upoštevala tudi, če bo povezano z žrtvijo, saj je to ključ uspešnega dela. Družbene cilje bo upoštevalo samo, če bo to v njenem interesu Proučevanje podjetja Podjetje Novala d.o.o. bo na podlagi pogodbe o posredovanju opravljalo naslednje storitve: vzpostavljanje stika med naročiteljem in tretjo osebo, ki se bo z naročiteljem pogajal o sklenitvi prodajne oz. menjalne pogodbe, preverjanje dejanskega stanja nepremičnine (z ogledom preverimo ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost ali ceno nepremičnine), preverjanje pravnega stanja nepremičnine (lastništvo, morebitne stvarne ali druge pravice tretjih oseb na nepremičnini), posredovanje pri pogajanjih ter pripravi za sklenitev pravnega posla, sestava prodajne oz. menjalne pogodbe, priprava predloga za vpis lastninske pravice na nepremičnini, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo, trženje predmetne nepremičnine vključno z oglaševanjem,

25 25 zagotovitev navodil za veljavno sklenitev pogodbe, druge storitve za katere se nepremičninska družba in naročitelj posebej pisno dogovorita v pogodbi o posredovanju. V podjetju bosta zaposlena dva nepremičninska agenta, od tega je ena ustanoviteljica, ki si še bo pridobila visokošolsko izobrazbo ekonomske smeri, s tem, ko jo zaposleni nepremičninski agent že ima. Podjetje bo vodila ustanoviteljica, ki bo podjetje vodila na takšen način, da bo sodelovala z drugim zaposlenim, upoštevala njegova mnenja in ga obravnavala sebi enakovrednega. To bo pripomoglo k temu, da bo zaposleni imel veliko motivacijo za delo in se bo čutil sposobnega, kar pripomore k bolj kakovostno in učinkovito opravljenemu delu. Ker je poklic nepremičninski agent takšen, ki prinaša nenehne spremembe in k temu posledično nenehno učenje, se bosta oba zaposlena zavezala, da bosta spremljala spremembe zakonov in obiskovala seminarje, kjer si bosta pridobila nova znanja. Zaposleni nepremičninski agent bo predstavljal prednost podjetja, saj ima dolgoletne izkušnje z nepremičninskim posredovanjem in se nenehno izobražuje. Ustanoviteljica dolgoletnih izkušenj nima, se pa izobražuje in obiskuje seminarje. Z zaposlenim se bosta o delu v naprej dogovorila in poiskala vedno najboljšo odločitev v čim hitrejšem času. S tem bosta posledično nudila kakovostne storitve oziroma bosta sposobna za to delo in bosta sodelovala s strankami ter poskušala čimbolj zadovoljiti njihove želje. V podjetje ne bo potrebno vložiti veliko začetnega kapitala. Za razvoj podjetja in nadaljnjo rast bomo začeli kupovati nepremičnine, ki jih bomo kupovali s prenesenim dobičkom. V podjetju Novala d.o.o. bomo upoštevali pravila Kodeksa dobrih poslovnih običajev in s tem pokazali, da smo visoko usposobljeni za opravljanje nepremičninskih poslov. S tem, ko upoštevamo pravila Kodeksa bomo imeli v podjetju tudi manj napak. V podjetju bomo člani Informacijske borze nepremičnin (IBN), kjer bomo lahko neomejeno oglaševali naše nepremičnine in agencija bo navedena na njihovi strani. Ponujajo razne ugodnosti pri izobraževanjih, oglaševanju v reviji Nepremičnine in sporočajo o povpraševanju in podobno. V našem podjetju bomo poskušali vsako nepremičnino, preden jo bomo oglaševali, pregledati in strankam nuditi čim več informacij o sami nepremičnini po kateri bodo povpraševali. Strankam bomo izpisali točno pot do nepremičnine, če nam bodo pregled onemogočili določeni pogoji, pa bomo dali strankam vsaj točen naslov in približno pot, kje se nepremičnina nahaja. Večina nepremičninskih agencij se o nepremičnini ne pozanima, ampak jo samo oglašuje, čeprav to ne predstavlja nekih dodatnih stroškov, ampak le nekaj porabljenega časa. Imeli bomo internetno stran, ki bo pregledna in enostavna za uporabo. Na njej bodo vsi podatki, ki jih stranka potrebuje. Ptuj je majhno mesto, kar pomeni, da bo lokacija za podjetje predstavljala slabost, saj je v Mestni občini Ptuj samo prebivalcev, vendar potem skupaj z naselji predstavlja večje število ljudi. Tako bomo to slabost odpravili z internetno stranjo, ki je dostopna vsem prebivalcem.