LEASING KOT SODOBNA OBLIKA FINANCIRANJA 1

Lex localis, letnik I, številka 1, leto 2003, stran 137-145 LEASING KOT SODOBNA OBLIKA FINANCIRANJA 1 Sarah Jezernik univ. dipl. ekonomistka Rap Raiffeisen Leasing d.o.o. UDK 347.453 Povzetek Leasing predstavlja enega izmed možnih načinov srednjega in dolgoročnega financiranja. V Sloveniji leasing posebej v zadnjih letih postaja ena izmed pogostih možnosti financiranja predvsem zaradi njegovih prednosti pred alternativnimi viri financiranja kot so npr. kredit in namenska sredstva. Obstaja več vrst in oblik leasinga in poseben pomen v nadaljevanju je posvečen praktični predstavitvi primerov komunalnega leasinga, ki se kot možna pojavna oblika leasinga še vedno razvija in postaja vse bolj prepoznavna in interdisciplinarna oblika financiranja občin. LEASING AS CONTEMPORARY MODE OF FINANCING Summary Leasing represents one of the possible modes of medium-term and long-term financing. In the last few years, leasing has become one of the frequent possibilities of financing in Slovenia primarily due to its advantages over alternative financing resources, such as loan and earmarked funds. There are several types and forms of leasing. In the next section, particular emphasis is placed on presenting some cases of the public utility property leasing, which, as a possible form of leasing, is still developing and becoming more and more recognisable and interdisciplinary mode of financing municipalities. LEASING ALS MODERNE FINANZIERUNGSFORM Zusammenfassung Das Leasing stellt eine der möglichen Arten der mittel- und langfristigen Finanzierung dar. In Slowenien wird Leasing, besonders in den letzten Jahren, zu einer häufigen Form der Finanzierungsmöglichkeiten, vor allem wegen seiner Vorteile gegenüber den alternativen Finanzierungsquellen, wie zum Beispiel Kredit und zweckgebundene Mittel. Es gibt mehrere Arten und Formen des Leasings und in der Fortsetzung wird der praktischen Darstellung von Fällen des kommunalen Leasings, das sich als mögliche Erscheinungsform des Leasings noch immer entwickelt und zu einer immer stärker erkennbaren Form der Gemeindefinanzierung wird, besondere Bedeutung gewidmet. 1 Članek ne predstavlja prispevka k stroki temveč praktičen prispevek k razumevanju leasinga kot sodobne oblike financiranja s poudarkom na komunalnem leasingu. Članek prav tako ne navaja podrobne slike statističnih podatkov temveč samo okvirne podatke in praktični primer. 137

Ključne besede Finančni in operativni leasing, klasični leasing,»sale&lease back«leasing, gradbeni leasing, komunalni leasing. Keywords Financial leasing, operating leasing, standard leasing, sale and lease back leasing, construction leasing, public utility property leasing. Schlüsselworte: Finanz- und operatives Leasing, klassisches Leasing,»Sale&Lease Back«- Leasing, Bauleasing, kommunales Leasing. 138

1. Uvod Leasing so kot obliko financiranja uvedli Američani na začetku 50. let. Namenjen je srednje in dolgoročnemu financiranju premičnin (največ je avtomobilov) in nepremičnin ter dobrin potrošnega blaga. Tabela 1: Obseg financiranja nepremičnin z leasingom v Sloveniji (do sept. 2002) v mio EUR Proizvodni objekti Maloprod. objekti Poslovne zgradbe Hotelskogostin. Objekti Javno. stor. objekti Ostale neprem. Skupaj 1-9.2000 2,18 13,43 34,52 11,82 0,24 12,58 74,77 1-9.2002 7,56 36,13 73,80 11,65 3,79 2,52 135,45 Indeks 346,8 269 213,8 98,6 1579,2 20 181,15 Vir: Kapital, št. 299, 18.11.2002 (str. 91,92) (RAP Raiffeisen cca. 8 milijonov EUR do 30.09.2002) Poznamo dve osnovni vrsti leasinga, ki sta finančni leasing oz. finančni najem in operativni leasing oz. poslovni najem. Obe vrsti leasinga sta vezani na določen predmet leasinga. Finančni leasing ali finančni najem predstavlja obliko leasinga, kjer gre za postopen odkup v določenega predmeta leasinga ali odkup na obroke in se predmet leasinga odkupi z zadnjim obrokom ter tako preide v last leasingojemalca. O finančnem leasingu govorimo predvsem takrat, kadar pogodba o leasingu traja velik del dobe trajanja predmeta leasinga. Leasing predstavlja večino vrednosti predmeta leasinga, lastništvo po izteku leasinga pripada leasingojemalcu ali pa ima ta vsaj možnost odkupa po ceni, ki je nižja od tržne. Operativni leasing ali poslovni najem prestavlja obliko leasinga, kjer gre za najem določenega predmeta leasinga, ki po pretečeni dobi leasinga ostane v lasti leasingodajalca. Pri operativnem leasingu gre v nasprotju z finančnim leasingom za financiranje, ki je precej krajše od dobe trajanja predmeta leasinga, plačila ne pokrijejo večine vrednosti, leasingojemalec pa po poteku pogodbe vrne predmet leasingojemalcu ali pa ga lahko odkupi po tržni ceni. Doba odkupa ali trajanje leasinga je vnaprej določeno in se lahko v času trajanja leasinga spreminja. V skladu s tem se spreminja višina obrokov. Ostale spremenljivke v leasing poslu so poleg dobe leasinga še obrestna mera (vezana na euribor mednarodno obrestno mero, kar v celoti predstavlja zaščito pred obrestnim tveganjem), višina leasinga (lahko se poveča, obnovi), višina in število obrokov. Vse navedeno je predmet potrebne zagotovitve okvirnih pogojev za najem leasinga. 139

Obe vrsti leasinga sta vezani na določen predmet leasinga. Predmeti leasinga so nepremičnine (hiše, stanovanja, zemljišča, poslovni objekti šole, vrtci, itd.) in premičnine (stroji, avtomobili, oprema itd.). Obe vrsti leasinga to je finančni leasing in operativni leasing imata določene lastnosti, najbolj pomembna razlika je lastništvo nad predmetom leasinga, ki le v primeru finančnega leasinga ob poteku dobe leasinga preide v lastništvo leasingojemalca. 2. Finančni leasing ali finančni najem Ponudba leasinga obsega več različnih vrst leasinga (v točki 5 v nadaljevanju podrobneje o vrstah leasinga): klasični (finančni) leasing, ki je namenjen predvsem nakupu nepremičnin,»sale and lease back«ali prodaja in najem, ki je namenjen predvsem obnovi nepremičnin, gradbeni leasing, ki je namenjen predvsem izgradnji nepremičnin, komunalni leasing, ki je namenjen komunalnemu opremljanju prostora ter leasing premičnin in sicer predvsem specializirane opreme za individualne potrebe. Leasing je primeren predvsem v primerih, kjer ne obstaja lastno nepremičninsko oz. premičninsko premoženje, ki pa ga bi želeli po odplačilu leasinga pridobiti oz. v primeru, kjer gre za lastništvo nepremičnin, ki bi jih želeli obnoviti oz. pridobiti sredstva za dograditve, obnove. Leasing posel je enostaven način financiranja, ki ga lahko kadarkoli predčasno deloma ali v celoti odplačamo, spremenimo dobo leasinga ob nizkih in zakonsko določenih stroških predčasnega odplačila. 3. Potek leasing posla in pogoji za sklenitev leasinga Opis poteka leasing posla: leasingojemalec izbere in določi predmet leasinga t.j. nepremičnino oz. premičnino in se dogovori o pogojih prodaje (cena, kvaliteta, časovni roki, izročitev v posest, ) - tveganje, ki se lahko pojavi zaradi izbire objekta in pogojev nosi leasingojemalec, leasingodajalec pripravi prodajne in leasing pogodbe in poskrbi za izpolnitev pogojev leasinga (s tem zagotovi nadzor pri leasing poslu), po odplačilu obveznosti leasingojemalca postanete lastnik nepremičnine. V primeru leasinga, kjer gre za nepremičnine je potrebno prodajno pogodbo davčno notarsko overiti (v primeru nove nepremičnine samo notarsko). 140

Za sklenitev leasing posla je potrebno izpolniti določene pogoje, ki so: zagotovitev lastne udeležbe (v primeru klasičnega leasinga), zbrani zahtevani podatki o leasingojemalcu osebni podatki oz. podatki o družbi, zakoniti zastopnik, predložitev plačilne sposobnosti oz. bilanc ipd. Leasing posel se ponavadi realizira v časovnem obdobju 10-30 dni (v kolikor je odvisno samo od leasingodajalca in so pogoji izpolnjeni v 10 dneh od začetka leasing posla do izplačila). Stroški, ki nastanejo ob sklenitvi leasing pogodbe so: stroški odobritve leasinga, varščina (v primeru občin ni potrebna), v primeru nepremičnine strošek vpisa v zemljiško knjigo (cca. 23.000 SIT), v primeru sale&lease back 2% davek od prometa nepremičnin. Ostalih stroškov spremljave, vodenja leasinga v 15. letnem obdobju ni. Ostali stroški leasinga so seveda obresti (individualna določena glede na boniteto). Leasing se odplačuje vedno samo na glavnico (lastna udeležba je odšteta), obrestna mera je vezana na EUR oz. euribor, način izračuna obresti je linearen. 4. Primerjava leasing/kredita in prednosti leasinga Osnovna razlika med leasingom in kreditom: v lastništvu nad nepremičnino oz. premičnino, ki v dobi trajanja leasinga predstavlja zavarovanje leasinga (ni dodatnih stroškov zavarovanja v primeru leasinga je lastnik nepremičnine leasingodajalec do trenutka odplačila celotnega leasinga), v obsegu lastnih sredstev pri najemu leasinga je potrebno manj lastnih sredstev kot n.pr. pri kreditu in sicer glede na vrsto leasinga največ do 30 odstotkov. LEASING KREDIT Pogodbeni partner Leasingodajalec=Kupec Leasingojemalec=Uporabnik Kreditodajalec Kreditojemalec Lastnik nepremičnine Leasingodajalec Kreditojemalec z lastninskim pridržkom kreditodajalca Upravljanje objekta Leasingodajalec Kreditojemalec Prikaz v bilanci Finančni obseg Lastna udeležba (delno financiranje ) Dodatne storitve Leasingojemalec in davčne olajšave iz naslova leasinga ter obračunavanje amortizacije Celotna investicija ob minimalni lastni udeležbi (Polno financiranje) V obliki pologa in varščine Podpora pri izbiri objektov, ugodne nakupne cene in ugodna zavarovanja, servis produktov. Anuiteta kredita bo razdeljena na odplačevanje glavnice in obračun obresti. Pogosto je samo delno financiranje v manjšem delu investicije Zmanjšuje višino kredita Dodatne storitve nanašajoče se na objekt pri kreditnem financiranju, niso običajne. 141

Prednosti leasinga: večletne izkušnje na področju odobravanja leasingov, kratki postopki odobritve leasinga, fleksibilnost*, kar nam omogoča velikost naše družbe, individualna obravnava strank glede na njihove posebnosti, posebej ugodne obrestne mere vezane na evro**, doba odplačila leasinga, ki je z 7 do 15. leti med najdaljšimi v Sloveniji in Vam omogoča zmerne obremenitve v daljšem časovnem obdobju, davčne olajšave***, višina zneskov leasinga, ki so praviloma večji od 5 milijonov tolarjev, podpora strokovno usposobljenih zaposlenih kot temelj delovanja. *Leasing je zelo fleksibilna oblika financiranja, ki jo je mogoče predčasno odplačati, spremeniti glavnico, prenesti na drugo osebo, ipd. Namenjeni so fizičnih in pravnih osebam. **Podjetje je pri refinaciranju vezano na tuje ugodnejše finančne vire. ***Prikazovanje leasinga v knjigah: a) Podjetje XY izkaže finančni leasing v svojih knjigah: glavnico po leasing pogodbi evidentira med osnovna sredstva celotne obresti evidentira med dolgoročno razmejene stroške del obresti, vsebovanih v anuitetah tekočega leta izkaže v posameznem letu kot odhodek morebitni DDV izkaže kot terjatev do države, če je XY davčni zavezanec, če ni davčni zavezanec poveča za DDV vrednost nepremičnine stroške odobritve leasinga izkaže med poslovne stroške; DDV na stroške leasinga izkaže kot terjatev do države, če je XY davčni zavezanec, v nasprotnem primeru izkaže med poslovne stroške brutto vrednost b) Od vrednosti pridobljene nepremičnine v finančni najem ima podjetje v poslovnem letu pridobitve pravico do uveljavljanja 40% olajšave pri obračunu davka iz dobička. 142

5. Vrste leasinga Klasični (finančni) leasing Finančni ali klasični leasing omogoča nakup nepremičnine ob zagotovljeni lastni udeležbi. Najpogosteje se na ta način kupujejo nepremičnine kot so stanovanja in stanovanjske hiše, poslovni prostori in poslovne stavbe, proizvodni prostori, prostori za rekreacijo in ostale nepremičnine.»sale&lease«back»sale and lease back«ali prodaja in najem predstavlja sodoben finančni posel, ki omogoča prodajo nepremičnine in obenem najem te iste nepremičnine z namenom obnove, dograditve ali modernizacije objekta. Gradbeni leasing Gradbeni leasing je posebna oblika finančnega leasinga, kjer gre za izgradnjo nepremičnine. V kolikor leasingojemalec z zemljiščem že razpolaga, lahko slednje vloži kot polog. Pri gradbenemu leasingu preide zemljišče z objektom v našo last. Podobno kot pri finančnem leasingu leasingojemalec sam izbere lokacijo, tip in vrsto gradnje, leasing podjetje a družba nastopi le kot investitor. Namenjen je fizičnim in predvsem pravnim osebam. Sredstva se nakazujejo izvajalcu gradnje po dinamiki posameznih faz gradnje, leasingojemalec jih odplačuje po dinamiki koriščenja. Komunalni leasing Komunalni leasing je oblika leasinga prilagojena posebnim potrebam občin in raznih organizacij (združenja podjetnikov,.). S to obliko leasinga je mogoče izvajati obsežnejše investicije komunalnega opremljanja stavbnih zemljišč, investicije v objekte družbenih dejavnosti, stanovanjskega gospodarstva, poslovnih prostorov, obrtnih con ipd. Možna dodatna področja investiranja so v oskrbo z energijo (redukcija CO 2, alternativni viri energije ipd.), vodo (čistilne naprave, kanalizacija, ipd.), zdravilišča oz. kopališča, javna razsvetljava, cestna infrastruktura (ceste, mostovi, parkirišča, javni promet). Komunalni leasing je namenjen predvsem javno pravnim osebam. Pogoji sklenitve komunalnega leasinga: Pogoji sklenitve so prilagojeni posebnostim leasingojemalca. Potek odobritve in izpeljave komunalnega leasinga: Po izpolnitvi pogojev in opredelitvi načina izvedbe komunalnega leasinga se individualno določi potek posla. 143

6. Praktični primeri komunalnega leasinga Primer izgradnje obrtne cone Dogovor o izgradnji obrtne cone poteka v sodelovanju med občino in leasingodajalcem ter potencialnimi leasingojemalci (v kolikor le ti obstajajo). Zagotovljene predpostavke: ustrezno zemljišče, ki ga občina opredeli oz. ga je že opredelila kot obrtno cono, s strani občine pripravljen program komunalnega opremljanja tega zemljišča. Potek: leasingodajalec odkupi zemljišče, v kolikor obstajajo potencialni leasingojemalci se zemljišče razdeli na parcele; potencialni leasingojemalci oblikujejo konzorcij, skupaj z leasingodajalcem in občino se skupno pristopi k komunalnemu opremljanju obrtne cone in vodi aktivnosti v skladu z potrebami in interesi leasingojemalcev, leasingojemalci ob sklenitvi leasinga zagotovijo polog v določenem dogovorjenem odstotku cene zemljišča (cca. 10-30%), preostanek postopno odkupujejo z leasingom oz. lahko odkupijo v enkratnem znesku, po potrebi in izpolnitvi pogojev je mogoče leasingojemalcem zagotoviti dodatno financiranje gradnje objektov na tem zemljišču, z občino se skleni sporazum o medsebojnih razmerjih pri komunalnem opremljanju obrtne cone (konzorcij-občina-leasingodajalec sestavi se komisija). S sporazumom se določi izgraditev: cestnega omrežja, kanalizacije, vodovodno in hidrantno omrežje, nizkotlačnega plinovodnega omrežja, kablovodov oz. daljnovodov, transformatorske postaje in elektro omrežja, javne razsvetljave in telekomunikacijskega omrežja. Izvajalce izgraditve se izbere po postopku javnega razpisa, v postopku sodelujejo predstavnik konzorcija, občina in leasingodajalec. S tovrstnim načinom izvedbe komunalnega opremljanja zemljišča je mogoče zagotoviti zelo ugodno ceno kvadratnega metra komunalno opremljenega zemljišča. 144

Primer»sale & lease back«občinskih stavb za namen obnove Lastnik določene nepremičnine, ki je lahko občinska stavba ipd. se odloči za leasing po sistemu»sale&lease back«, kar pomeni, da lastno nepremičnino proda in hkrati vzame nazaj v leasing ter tako po določeni dobi ponovno pridobi lastništvo nad nepremičnino.»sale&lease back«je namenjen predvsem obnovi, dograditvi in modernizaciji nepremičnin oz. pridobitvi finančnih sredstev, ki jih smotrno investira. Prodajna cena predstavlja približno 50 odstotkov (ocenjene) vrednosti nepremičnine. Potek posla je standarden, prav tako pogoji za sklenitev posla. Posebej zanimivo je izvajanje in organizacija gospodarskih javnih služb v občini skupaj z možnostjo zagotovitve financiranja. Na ta način se organizira celoten postopek investiranja (npr. postopek podelitve koncesije, izbor koncesionarja, financiranje investicije). 7. Zaključek Leasing je lahko dostopna oblika financiranja. V primerjavi s kreditom so njegove bistvene prednosti zagotovitev večjega obseg finančnih sredstev glede na zavarovanje, zelo elastičen ter individualen način financiranja in bistveno daljše dobe financiranja. Pri izboru leasinga je vsekakor potrebno poudariti, da je z vidika financiranja občin potrebno zagotoviti določene pogoje kot je npr. dovoljenje za dolgoročno zadolževanje, kar pa bistveno olajša dolgoročno znana anuiteta. Viri in literatura Finance, št. 1,01.10.2002. Interni viri podjetja RAP Raiffeisen Leasing d.o.o. Jahresbericht 2000, Raiffeisenlandesbank Kärnten Kapital, št. 299, 18.11.2002. Lease mich, das Kundenmagazin der Raiffeise Leasing, 03.10.2002. www.raiffeisen-bank.at. www.rap-leasing.si. 145